2021_PR_00050 - Patrimonium - Campus Heynsdaele te Ronse Erfpachtovereenkomst met vzw Wagenschot Goedkeuring integratie en uitbreiding bestaande erfpachtovereenkomst en protocolovereenkomst d.d. 22 december 2017 in nieuwe erfpachtovereenkomst met aanvang op 1 januari 2022 - Goedkeuring

Provincieraad

wo 01/09/2021 - 14:00 Raadzaal

Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Phaedra Van Keymolen, Voorzitter; Christian Bauwens, ; Bart Blommaert, ; Hilde Bruggeman, ; Anna Maria Charlier, ; Carola De Brandt, ; Philippe De Coninck, ; Karlijn Deene, ; Lut De Jaeger, ; Vera De Merlier, ; Hilde De Sutter, ; Greet De Troyer, ; Elisabet Dooms, ; Leentje Grillaert, ; Olaf Evrard, ; Riet Gillis, ; Peter Hertog, ; Henk Heyerick, ; Filip Liebaut, ; Bruno Matthys, ; Hans Mestdagh, ; Kurt Moens, ; Walter Roggeman, ; Koen Roman, ; Eric Scheire, ; Kenneth Taylor, ; Lena Van Boven, ; Marleen Van De Populiere, ; Stefaan Van Gucht, ; Filip Van Laecke, ; Martine Verhoeve, ; Bart Vermaercke, ; An Vervliet, ; Joop Verzele, ; Kristof Windels, ; Steven Ghysens, Provinciegriffier

Verontschuldigd

Steve Herman,

Secretaris

Steven Ghysens, Provinciegriffier

Voorzitter

Phaedra Van Keymolen, Voorzitter

Stemming op het agendapunt

Aanwezig

Phaedra Van Keymolen, Christian Bauwens, Bart Blommaert, Hilde Bruggeman, Anna Maria Charlier, Carola De Brandt, Philippe De Coninck, Karlijn Deene, Lut De Jaeger, Vera De Merlier, Hilde De Sutter, Greet De Troyer, Elisabet Dooms, Leentje Grillaert, Olaf Evrard, Riet Gillis, Peter Hertog, Henk Heyerick, Filip Liebaut, Bruno Matthys, Hans Mestdagh, Kurt Moens, Walter Roggeman, Koen Roman, Eric Scheire, Kenneth Taylor, Lena Van Boven, Marleen Van De Populiere, Stefaan Van Gucht, Filip Van Laecke, Martine Verhoeve, Bart Vermaercke, An Vervliet, Joop Verzele, Kristof Windels, Steven Ghysens

Stemmen voor 35

Christian Bauwens, An Vervliet, Anna Maria Charlier, Bart Blommaert, Bart Vermaercke, Bruno Matthys, Carola De Brandt, Elisabet Dooms, Eric Scheire, Filip Liebaut, Filip Van Laecke, Greet De Troyer, Hans Mestdagh, Henk Heyerick, Hilde Bruggeman, Hilde De Sutter, Joop Verzele, Karlijn Deene, Kenneth Taylor, Koen Roman, Kristof Windels, Kurt Moens, Leentje Grillaert, Lena Van Boven, Lut De Jaeger, Marleen Van De Populiere, Martine Verhoeve, Olaf Evrard, Peter Hertog, Philippe De Coninck, Riet Gillis, Stefaan Van Gucht, Vera De Merlier, Walter Roggeman, Phaedra Van Keymolen

Stemmen tegen 0

Onthoudingen 0

Blanco stemmen 0

Ongeldige stemmen 0

Motivering

Gezien Wagenschot op geen enkele wijze wou ingaan op een voorstel tot betaling van een marktconform canon vanaf jaar 1 werden de slaagkansen en realiteitszin van het door vzw Wagenschot ingediende businessplan met betrekking tot deze mogelijke uitbreiding van de erfpacht onderzocht.

In de nota van de financieel beheerder d.d. 15 juli 2021 wordt geconcludeerd dat er wellicht vanaf 2025 voldoende financiële middelen zullen beschikbaar zijn om de erfpacht aan de Provincie te betalen. Volgens het ingediend meerjarenplan zal het wel zo zijn dat de vzw gedurende de boekjaren 2025 en 2026 zijn zelf opgelegde buffer van liquiditeiten zal moeten aanspreken om aan alle financiële verplichtingen te kunnen voldoen. Vanaf boekjaar 2027 zou deze buffer terug volledig aangevuld geraken. Er kan dus van uitgegaan worden dat de vzw de buffer aanlegt om te allen tijde de lonen van het personeel van de vzw te kunnen betalen, ook indien de Vlaamse subsidies wat later zouden worden uitbetaald. Het aanhouden van een dergelijke buffer getuigt van een beter beheer als een goede huisvader en is dus verdedigbaar.

Vanuit de bijzondere situatie dat een gedeelte van de site gedurende nog 30 jaar gehypothekeerd wordt door een bestaande protocol- en erfpachtregeling, is een uitbreiding van de erfpacht met dezelfde partij voor de Provincie voordelig om volgende redenen:

Leegstand wordt vermeden want door de versnipperde zakenrechtelijke structuur van de gebouwen is de site moeilijk verkoopbaar;
De uitbreiding erfpacht heeft enkel betrekking op de bebouwde percelen langs de straatzijde waardoor het achterliggend bosbestand in eigen beheer van de Provincie blijft;
Na beëindiging van de erfpacht verwerft de Provincie opnieuw de volle eigendom van de gebouwen en blijft de site als één geheel met de achterliggende bossen in eigendom van de Provincie;
Het verder beheer van het provinciaal deel kost de Provincie minstens 100.000 EUR/jaar (co-beheer hoofdgebouw en groenonderhoud site), een kost uitgespaard zal worden door de site integraal in erfpacht te geven;
Overdracht van het beheerscontract met betrekking tot de waterzuivering betekent voor de Provincie een bijkomende besparing van minstens 12.000 EUR/jaar;
De erfpachter investeert in de site voor een bedrag van minstens 4.500.000 EUR;
Hoofdelijke en ondeelbare aansprakelijkheid van Wagenschot als de enige (hoofd)erfpachter;
Na financiële analyse van de erfpachter door de financieel beheerder van de Provincie blijkt deze een solvabele en betrouwbare partner te zijn;
Het te betalen canon voor de erfpacht is marktconform bepaald door een externe schatter.

Feitelijke en juridische gronden

Artikel 57 § 3, 9° en 186 van het Provinciedecreet;

Protocolovereenkomst tussen de Provincie en de vzw Wagenschot d.d. 22 december 2017 (Nano 1705965 d.d. 30 november 2017);

Erfpachtovereenkomst tussen de Provincie en de vzw Wagenschot d.d. 22 december 2017 (Nano 1706338 d.d. 21 december 2017);

Tijdelijk beheer site 2021 door vzw Wagenschot (Nano 2005028 d.d. 17 december 2020);

Ondergebruik ateliers door het dansgezelschap Isabelle Beernaert 2021 (Nano 2005360 d.d. 7 januari 2021);

Princiepsbeslissing onderhandelingsvoorwaarden uitbreiding erfpacht (Nano 2102434 d.d. 27 mei 2021).

Besluit

De provincieraad beslist:

Artikel 1

De bestaande erfpachtovereenkomst d.d. 22 december 2017 en de protocolovereenkomst d.d. 22 december 2017 worden geïntegreerd en uitgebreid in een nieuwe erfpachtovereenkomst, aanvang nemend op 1 januari 2022 met een duurtijd van 33 jaar, met betrekking tot de percelen kadastraal gekend onder Ronse, 1e afdeling, sectie A, perceelsnummers: 1185A2, 1185B2-deel, 1186H-deel, 1185H, 1185L, 1185K, 1185T, 1186G, 1185W, 1185X, 1185Y, 1185Z, 1104-deel, 1103-deel, 1102A-deel, 1184-deel, 1102A-deel, onder Ronse, 2e afdeling, sectie C, perceelnummer 124X9 en onder Kluisbergen, 3e afdeling (Kwaremont), sectie B, perceelnummers: 780/2P, 780/2K, 780/2M, 780/2R-deel, 780/2E, 780/2H, 780/2N.

Artikel 2

De Provincie verleent een recht van erfpacht aan de vzw Wagenschot op de in artikel 1 genoemde percelen van de site Heynsdaele te Ronse, onder volgende voorwaarden:

Vergoeding van:
- de eerste drie jaar aan een symbolisch canon van 1 EUR/jaar;
- vervolgens 26 jaar aan een verhoogd canon van 59.876 EUR/jaar voor hetgeen bovenop de oorspronkelijke erfpacht- en protocolovereenkomst komt; en
- de laatste vier jaar het volledige canon van 119.000 EUR/jaar;
De vzw Wagenschot treedt op als hoofderfpachter met toestemming tot het verlenen van ondererfpacht, uitsluitend voor ondererfpachters die maatschappelijk relevante doelstellingen nastreven die niet commercieel noch concurrentieel aan de doelstellingen van de Provincie (zoals concurrerende onderwijsnetten met zelfde onderwijstype) zijn;
Iedere wijziging van ondererfpachters dient aan het voorafgaandelijk akkoord van de Provincie onderworpen te worden;
Het engagement wordt aangegaan van de gestelde investeringen in het businessplan;
Er wordt bij beëindiging van de erfpacht geen vergoeding betaald door de Provincie voor eventuele investeringen van Wagenschot vzw of zijn ondererfpachters aan de gebouwen;
De vzw Wagenschot neemt de dienstverleningsovereenkomst met Aquafin inzake het beheer van de waterzuiveringsinfrastructuur over van de Provincie voor de duurtijd van de erfpacht;
Alle kosten ter uitvoering van de nieuwe erfpacht met inbegrip van de aanstelling van notaris vallen ten laste van de vzw Wagenschot.

Artikel 3

De Provincie stelt notaris Veronique Laloo te Herzele aan om de notariële akte op te maken en te verlijden.

Artikel 4

De deputatie wordt gemachtigd om de nieuwe erfpachtakte administratief verder af te handelen.

Bijlagen

Verslag aan de Provincieraad